레버리지의 효과

마지막 업데이트: 2022년 5월 4일 | 0개 댓글
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부동산 성공투자의 기본 지렛대 원리 (레버리지 효과) 2

부동산투자에서 레버리지(Leverage)효과의 뜻은 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 것으로 은행대출 또는 제3금융권에서 차입을 하는것을 말한다. 특별히 금융계에서의 레버리지효과 (Leverage)란 뜻은 내가 가진 자금에서 추가로 자금을 레버리지의 효과 레버리지의 효과 레버리지의 효과 빌려 수익성이 높은 곳에 투자함으로써 원래 가진 자금 이상의 투자 수익을 올리는것을 말한다.

작은 힘으로 큰힘을 낼수 있도록 도와주는 지렛대의 원리를 부동산 투자에 적용 및 활용하는 레버리지의 효과 것이다. 차입금을 통해 자신이 가진 자본에 비해 보다 높은 이익을 올려 더 높은 효율을 추구하는것을 의미한다. 예를 들어 대출이나 차입을 해서 돈을 빌려 수익성이 높은곳에 투자하면 이자를 갚고도 투자 수익을 남겨 투자 수익률을 극대화 할수 있다. 특히 부동산상승국면 (매도자시장,부동산 개발붐)일 경우에는 상당한 많은 투자자들이 금융권의 대출을 통하여 많은 부동산 투자를 하게 된다.

특별히 부동산 상승국면에서는 지렛대 원리를 활용하면 투자수익률을 극대화할수 있게 되고 부동산하락국면에는 부채를 최소화하여서 투자수익률을 낮추는것이 안정적인 부동산 운영의 포트폴리오의 기본이라고 할수있다.

수년전에 개발붐을 타고 쿠메오,데어리플렛,웨스트게이트, 홉슨빌,헤밀톤 지방도시와 인근개발도시들의 토지가격이 급상승해서 높은 투자 수익율을 올린사례를 살펴보면 적은 투자금액으로 높은 수익율을 달성한 예이다.
최근의 소액을 투자하여 성공한 투자 사례를 살펴보자. 두 명의 레버리지의 효과 투자자가 30만불씩 공동투자 하고 30만불을 은행에서 빌려서 토지가 넓은 전원주택을 4년전에 90만불에 구입하였다. 이들은 지난달에 4년만에 270만불에 판매하여 단기간에 180만불의 양도차액을 남긴 부동산 성공투자자 이다.

물론 개발가치를 통한 부동산 개발 수익 및 미래 가치에 대하여 집중적인 마케팅 방법을 사용 하였다면 옥션에서 최소한 300만불이상 금액에도 낙찰 되었을 물건이라 조금은 아쉬움이 남는다.

이와 같은 투자 성공 사례를 살펴보면서 투자자의 관점에서 살펴보면 향후에 투자하는 부동산부동산의 미래가치에 대한 (금융) 지렛대원리를 활용하여 현재가치보다 미래가치 더 높은 지역의 부동산 건물에 투자하는 안목이 더욱 필요한 시기가 되었다.

매도자(Vendors)의 입장에서는 단순한 한필지의 주택으로만 매매할 것이 아니라 풀섹션 약 600m2에서 800m2이상되는 주택의 경우에는 필지분할을 신청하여 리소스 컨센트(Resources Consent)만을 받은 상태에서 건물을 짓지않고 레버리지의 효과 레버리지의 효과 허가도면만 포함하여 옥션을 진행할 경우에 단순한 주택으로 판매하는 가격보다 좀더 높은 가격에 판매할수 있는 기회를 창출할 수도 있다. 어떤 경우에는 매도자(Vendors)의 시간과 비용을 절약하기 위하여 인허가 도면을 받지않고 설계사가 작성하는 프로포우즈 플랜(Proposed Plan)으로 만으로도 바이어(Buyers)들의 관심을 많이 끌수 있는 좋은 기회가 될수 있다.

성공적인 투자 원리(지렛대 원리)를 통하여 원할한 자금조달과 부족한 부분은 2명이상이 공동투자를 통하여 조달할수있고, 최근에는 모기지 승인비율이 점차 낮아지고 있으므로 원할한 자금 조달 계획을 부동산 구입전에 사전에 치밀하게 준비하지 않으면 안되는 상황이 발생되고 있다. 최근 정부에서는 과열된 부동산 시장을 억제하기위해서 금리를 높이고 은행대출 심사를 엄격하게 진행하여 대출을 축소해 가고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 보다 높은 대출 금액을 승인받기위해서는 일정기간 은행에서 요구하는 수입을 증명하는 서류를 제출하기 위한 다양한 방법으로 미리 사전에 준비해서 승인을 받아 놓는 지혜가 필요하다.

최근의 대부분의 부동산 판매및 구입은 옥션이 대세이므로 옥션에서는 사전에 은행융자를 받아놓치 않으면 입찰에 참석하기도 어렵고 혹시 옥션에서 구입하더라도 대출이 안 될 레버리지의 효과 경우에는 계약금을 포기해야 할 수도 있기 때문에 은행 사전승인은 주택구입에 가장 중요한 첫번째 필수요소가 되었다.

현재 부동산 시장은 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해서 시간이 갈수록 정부와 은행에서는 투자 및 실제 대출액을 점점 줄이고 있는 상황이고 은행 금리도 내년부터 서서히 올라가는 추세이다. 그러므로 주택을 팔려고 하는 매도자의 입장에서는 내년에 금리가 올라가서 주택경기가 불투명한 상황보다 지금같이 아주 좋은 시장에서 과감하게 경쟁이 치열한 옥션을 통하여 판매하는것도 좋은 전략이 될 수 있을것이다.

다음 호에는 주택을 옥션에서 성공적으로 판매하고(매도자입장) 그리고 성공적으로 구입하는 요령(바이어입장)과 노하우(Know-how)에 대하여 자세히 살펴보기로 한다.

DBpia

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  • 한국관광레저학회
  • 관광레저연구
  • 관광레저연구 제19권 제2호(통권 제39호)
  • 2007.05
  • 283 - 303 (21 pages)

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This paper attempts to explore leverage effects using financial data of non-listed seven incorporated family restaurants provided by the Financial Supervisory Service (DART; Data Analysis, Retrieval and Transfer System). Since no family restaurant company has been listed, there is no research regarding leverage effects of family restaurants was founded. The purpose of the current research is to specifically investigate the effects of the degree of operating leverage(DOL), degree of financial leverage(DFL), and degree of combined leverage(DCL). DOL and DFL were used as index of forecasting risk of fixed cost, and risk of debt, respectively. Therefore, through leverage analysis that consider risk for assets and debt, family restaurants provide effective management considering fixed cost and interest for debt by exclusion of uncertainty. #레버지리효과(leverage effect) #영업레버리지(operating leverage) #재무레버리지(financial leverage) #패밀리레스토랑(family restaurants)

레버리지의 효과

레버리지란 말이 참 정리가 안돼서 정리한번 해보겠습니다.

영어로 Leverage는 지렛대를 의미하죠.

지렛대는 작은 힘으로 무거운 물체를 들어올리는 도구입니다.

그리스 철학자였던 아르키메데스는 "긴 지렛대만 있으면 지구를 들어보이겠다"라는 말을 했다고 하죠. 그만큼 작은 힘으로 큰 물건을 들어올릴 수 있다는 얘길겁니다.

경제학에서 레버리지 효과는 이 느낌을 그대로 사용합니다. 핵심은 지렛대의 크기를 키워서 작은 힘으로 더 큰 레버리지의 효과 효과를 본다는 것이죠.

레버리지란 차입금을 통해 수익을 극대화 시키는 것 을 이야기합니다.

주식투자를 할 때 1억원을 가지고 투자를 해서 20% 수익을 올렸다면 수익금은 2000만원이 될 것입니다. 그런데, 내가 2억원을 대출해서 총 3억원을 가지고 20% 수익을 올렸다면 수익금은 6000만원이 되겠죠. 두경우의 자기자본수익률을 계산해 보면 두 경우 모두 자기 자본은 1억이기 때문에 첫번째 경우에는 자기자본수익률이 20%가 되고, 두번째 경우에는 60%가 될 것입니다.

두 상황을 비교하면 당연히 레버리지를 적용한 후자를 선호할 수 밖에 없습니다. 그러나 항상 그렇듯 좋은면만 있진 않습니다. 수익이 아니라 손실이 난다면, 손실 역시 레버리지 효과로 인해 더 커질 수 밖에 없습니다. -20% 수익률이 났다면 자기 자본 1억만 가지고 투자했을 경우에는 2000만원의 손실로 끝나겠지만, 2억 대출금을 포함한 3억을 투자했을 경우 - 20% 수익률이 났다면, 6000만원의 손실을 입게 될 것입니다. - 50%만 되어도 원금 1억은 허공으로 사라지겠네요.

그래서 레버리지 효과를 얻고자 할때는 정말 조심해서 투자를 해야 될 것입니다.

부동산의 경우에도 똑같이 적용될 것입니다.

부동산이 오를거라 생각하고 대출을 받아서 집을 샀을 경우, 집값이 오른다면 자기자본수익률이 커지겠지만, 반대로 하락하게 된다면 손실금액또한 레버리지 효과를 받을테니까요.

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투자를 할 때 본인의 돈만으로 하는 경우도 있지만 요즘 같은 저금리 시대에는 자신의 돈에다 대출을 받아서 투자하는 경우가 많다. 이를 증권사나 금융사 등에서는 ‘레버리지(leverage)’를 일으킨다고 한다. ‘레버리지’는 ‘지렛대’, ‘차입’을 의미하며 국립국어원은 ‘레버리지 효과’를 ‘지렛대 효과’로 쓸 것을 제시한다.

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지렛대 효과를 통해 투자수익률을 높이는 대표적인 사례로 부동산 투자를 들 수 있다. 땅이나 건물, 아파트 등 부동산은 금액 규모가 크기 때문에 대부분 대출을 받아서 투자를 하게 된다. 5억 원짜리 부동산에 투자해 5000만 레버리지의 효과 원의 수익을 거뒀을 경우 5억 원 전부를 자기 돈으로 투자했다면 투자수익률은 10%가 되지만 만약 2억5000만 원을 빌려서 투자했다면 단순 수익률은 20%로 배가 된다.

부동산에서 시세차익투자(갭투자)도 일종의 지렛대 투자, 지렛대 효과라고 볼 수 있다. 전세 4억 원에 들어 있는 부동산을 5억 원에 샀다면 전세 4억원은 지렛대, 즉 부채로 보고 1억 원만 자기 돈을 투자하는 것이다.

주식 투자도 마찬가지다. 1억 원어치 주식을 사면서 5000만 원을 대출받아 사는 것과 전액 자기자본으로 매수하는 것은 수익률 면에서 배의 차이가 난다. 하지만 지렛대 효과는 레버리지의 효과 투자 상품의 가격이 상승했을 때만 높은 수익을 거둘 수 있다. 가격이 하락하게 되면 지렛대 효과를 노린 만큼 손해를 볼 수 있다.

‘디레버리지(deleverage)’는 이와 반대되는 개념으로 부채를 줄이는 것, 빚을 상환하는 것을 의미한다. 레버리지를 일으킨 비용, 즉 금리가 상승할 것으로 예상될 때는 부채를 감축해야 할 것이다. ‘디레버리지’는 ‘부채감축’으로 쓸 것을 권한다.

주식 투자 상품인 펀드에도 일종의 지렛대 효과 상품이 있다. 코덱스 레버리지, 코스닥 레버리지 등은 기준 가격의 2배가 오르는 상품이다. 일반적인 상품에 1000만 원을 투자했을 때 10% 수익을 올린다면 지렛대 상품은 20%로 수익이 곱절이 된다. 하락 땐 곱절의 손실이 날 수 있다. 이에 반해 코스피 인버스, 코스닥 인버스는 코스피와 코스닥 기준가격이 하락하면 해당 펀드 가격이 상승한다.

레버리지의 효과

신용레버리지란 레버리지효과를 거두기 위해 경제주체가 활용하고 있는 신용의 정도를 의미한다. 사전적 의미로 레버리지(Leverage)는 ‘지레의 작용’, ‘지레 장치’ 또는 ‘타인 자본을 이용한 효과’를 말한다. 기업경영 분야에서 레버리지란 기업이 투자수익률을 높일 목적으로 타인으로부터 조달한 부채를 이용함으로써 자기자본의 수익률을 지렛대 효과를 통해 보다 크게 확대시키는 것을 말한다. 레버리지 효과는 투자수익률이 타인자 본의 이자율보다 높을 경우 그 차이만큼 자본의 수익률을 높일 수 있기 때문에 발생하는 것인데, 반대로 투자수익률이 타인자본의 이자율보다 낮을 경우에는 자본의 수익률이 그 차이만큼 줄어드는 역효과도 나타나게 된다. 이는 레버리지의 효과 레버리지가 커질수록 손실발생의 위험도 커지게 됨을 의미하므로 레버리지는 적정 수준을 유지할 필요가 있다. 참고로 레버리지의 효과 한국은행의 금융안정보고서에서는 우리나라 민간부문의 신용레버리지 수준으로 민간신 용/명목GDP 비율을 이용하여 분석하고 있다. 여기서 민간신용으로 가계(대출금, 정부융자) 및 기업(대출금, 채권 및 정부융자) 부채의 합을 이용하고 있는데 이는 BCBS(2010)에 서 민간신용을 ‘가계 및 비금융기업에 공급하는 모든 형태의 채무’로 넓게 정의하고 있는 것을 감안한 것이다.



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