레버리지의 효과

마지막 업데이트: 2022년 6월 16일 | 0개 댓글
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레버리지의 효과

제10강 상업용부동산 투자의사결정
1. 레버리지 투자 효과
1) 레버리지에 대한 기본 정의
*레버리지(leverage) : 투자자가 차입금 등 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기자본의 수익률을 높임
물리적 측면의 지렛대 : 200파운드 무게의 사람이 500파운드 무게를 들어올리기 위해 지렛대를 활용함
금융적 측면의 레버리지 : 투자자가 자기자금 이상의 금액을 이용하여 부동산의 구입 또는 투자가 가능함. 예를 들어, 투자자가 10백만 달러의 오피스빌딩을 구입하기 위해 4백만 달러의 자기자금과 6백만 달러의 담보대출을 이용함

▐ 레버리지 비율 : 부동산 가치를 자기자본으로 나눈 비율
LR=V/E=(L+E)/E
여기서, LR : 레버리지 비율 E : 자기자본 V : 부동산 가치 L : 타인자본(부채)
예) 투자자가 10백만 달러의 오피스빌딩을 구입하기 위해 4백만 달러의 자기자금과 6백만 달러의 담보대출을 이용함
V : 10백만 달러
E : 4백만 달러
L : 6백만 달러
레버리지 비율=10/4=(4+6)/4=2.5

▐ 레버리지 비율은 LTV와 개념적으로 다소 차이가 있음
*LTV=L/V=1-(1/LR)
*LR=V/E=V/(V-L)=1/(1-L/V)
예) 50%의 LTV는 2의 LR과 동일, 75%의 LTV는 4의 LR과 동일함 -> LTV가 50% 증가하면 레버리지 비율은 2배 증가함
- 일반적으로 부동산에 대한 레버리지는 LTV를 사용하며, 자기자본에 대한 투자위험이나 수익률은 레버리지 비율(LR)을 많이 레버리지의 효과 사용함

2) 자기자본(지분) 투자에 대한 수익률의 레버리지 효과
▐ 언레버리지(unleveraged) 부동산의 수익률
예제)
Q. 현재 오피스빌딩의 가격($10,000,000)은 1년 후 2% 성장한다고 가정함($10,200,000).
- 1년 동안의 NOI(Cash Flow)는 $800,000임
A. 언레버리지(unleveraged) 부동산의 소득수익률(income return) : 8%
자본수익률(appreciation return) : 2%
투자수익률(total return) : 10%

예제)
Q. 동일 상황에서 8% 원금거치(interest-only) 방식의 대출을 받음
- 대출금액은 60,000,000달러이며, 1년 동안의 이자는 480,000달러(=8%×60,000,000)임
- 1년 동안의 자기자본에 대한 NOI는 $320,000(=$800,000-$480,000)임
A. 자기자본에 대한 최종가격(ending value) : 4,200,000달러(=$10,200,000-$60,000,000)
- 자기자본에 대한 소득수익률 : 8%(=320,000/4,000,000×100)
- 자본수익률 : 5%(=(42,000,000-4,000,000)/4,000,000×100)
- 자기자본에 대한 투자수익률 : 13%(=8%+5%)

[기대수익률에 대한 레버리지 투자 효과(예시)]

▐ 시사점
- 레버리지 된 부동산(LR=2.5, LTV = 60%)의 자기자본 기대수익률은 언레버리지 된 부동산의 기대수익률 보다 높은 수익률을 보임. 이는 투자자가 언레버리지 된 부동산의 기대수익률(10%)이 금융차입의 이자율(8%)보다 낮기 때문임.
- 레버리지 된 부동산의 자기자본 기대수익률은 소득수익률(income return) 보다는 자본수익률(appreciation return)에 많은 영향을 미침
- 부동산은 레버리지를 많이 활용할수록 높은 수익률을 얻을 수 있는가? NO 투자위험에 대한 추가적인 고려가 필요함

3) 자기자본(지분) 투자에 대한 위험의 레버리지 효과
▐ 레버리지(leveraged) 부동산의 위험(예시)
예제) 2가지의 미래 상황을 가정함(발생확률은 동일함)
미래 상황 1
- 1년 후 오피스빌딩의 가격이 $11,200,000으로 성장함(자본수익률 12%)
- 1년 동안의 NOI(cash flow)레버리지의 효과 는 $900,000임
즉, 긍정적인 시나리오를 가정함
미래 상황 2
- 1년 후 오피스빌딩의 가격이 $9,200,000으로 성장함(자본수익률 8%)
- 1년 동안의 NOI(cash flow)는 $700,000임
즉, 비관적인 시나리오를 가정함
대출에 대한 가정은 이전 상황과 동일하게 8% 원금거치(interest-only) 방식의 대출을 받음
- 대출금액은 60,000,000달러이며, 1년 동안의 이자는 480,000달러

▐ 다음 표에서 2가지 시나리오의 가정에 근거한 기대수익률의 분포 범위를 제시하고 있음

기대수익률의 분포 범위는 부동산 투자의 위험을 의미함 -> 기대수익률의 분포 범위가 넓을수록 투자 위험은 높음
레버리지가 자기자본에 대한 기대 투자수익률은 언레버리지 투자보다 넓은 분포 범위를 보임

▐ 대출에 대한 대출자의 투자위험은 무위험임
- 투자자에 대한 파산 위험(default risk)이 없다고 가정
- 일반적으로 대출자는 대출기간 동안 이자율 위험을 부담하나 앞의 예에서는 이자율 위험이 없다고 가정함
▐ 대출에 대한 투자위험이 없다면, 자기자본 레버리지의 효과 투자수익률에 대한 위험은 레버리지 비율(LR)이 상승함에 따라 비례적으로 증가함

[위험에 대한 레버리지 투자 효과(예시)]

4) 기대수익률과 위험의 관계
SML(Security Market Line : 증권시장선) : 기대수익률-위험의 그래프에서 개별 자산의 기대수익률과 위험에 대한 관계를 나타낸 직선
*자산의 기대수익률=무위험 이자율+자산의 투자 리스크 프리미엄

▐ 앞의 예에서 언레버리지 된 오피스빌딩의 투자는 8% 무위험 이자율(대출이자율)과 2%(10% 기대수익률과 8% 무위험 이자율의 차액)의 리스크 프리미엄으로 구성됨
* 자산의 기대수익률=무위험 이자율+자산의 투자 리스크 프리미엄

▐ 앞의 예에서 레버리지 된 오피스빌딩(LTV 60%)의 투자는 8% 무위험 이자율(대출 이자율)과 5%(13% 기대수익률과 8% 무위험 이자율의 차액)의 리스크 프리미엄으로 구성됨

[오피스빌딩 사례에 대한 SML]

5) 가중평균 자본비용(WACC)
▐ 자기자본에 대한 레버리지 효과를 측정하기 위해 가중평균 자본비용이 유용함
r P = LTV×r D +(1 − LTV)×r E
여기서, r P : 부동산의 기대수익률 r E : 자기자본의 기대수익률 r D : 부채의 기대수익률
예제)
Q. LTV가 60%, 자기자본의 기대수익률 13%, 대출금 이자율이 8%인 경우 가중평균 자본비용은?
A. 0.6×8+0.4×13=10%

▐ 가중평균 자본비용이 도출되는 기본개념
자산=부채+자기자본
부동산 현금흐름=부채의 현금흐름+자기자본의 현금흐름

▐ 가중평균 자본비용에 대한 리츠의 적용사례
예제)
Q. REIT A는 6% 금리로 대출, REIT B는 8%의 금리로 대출함
- REIT A는 30%의 LTV 수준이며, REIT B는 50%의 LTV 수준임
- REIT A와 REIT B 모두 자기자본에 대한 투자수익률은 15%임
- REIT A와 REIT B의 가중평균 자본비용은?
A. WACC(A)=(0.3)×6%+(0.7)×15%=12.3%
- WACC(B)=(0.5)×8%+(0.5)×15%=11.5%
- REIT A(12.3%)의 가중평균 자본비용이 REIT B(11.5%)보다 높음
- 리츠 B가 레버리지의 효과 더 위험한 사업투자에 관련성이 있다고 예상할 수 있음
- 리츠 B가 파산 위험(default risk)이 높기 때문에 대출자의 입장에서는더 높은 대출금리를 부여함

▐ 사적투자 부동산에서의 가중평균 자본비용 활용
- 사적투자하는 상업용부동산에서는 WACC의 공식을 직접적으로 활용하기 어려움
- WACC의 공식을 자기자본 투자수익률(r E )에 관해 풀어서 활용함
* r E = (r p −LTV × r D )/(1 − LTV)
예제)
Q. 60%의 LTV 비율을 가진 오피스빌딩의 대출금리와 기대수익률이 각각 8%와 10%이라면, 자기자본에 대한 기대수익률은?
A. [10%−0.6×8%]/(1−0.6)]=13%

6) positive 레버리지와 negative 레버리지
positive 레버리지
- 레버리지가 증가할수록 자기자본에 대한 투자수익률이 증가하는 상황
- 언레버리지된 부동산의 투자수익률이 대출이자율보다 높은 상황(R P -R D >0)에서는 자기자본에 대한 투자수익률이
항상 증가함
negative 레버리지
- 레버리지가 증가할수록 자기자본에 대한 투자수익률이 감소하는 상황
- 언레버리지된 부동산의 투자수익률이 대출이자율보다 낮은 상황(R P -R D <0)에서는 자기자본에 대한 투자수익률이
항상 감소함
* r E = r D + LR(r P − r D )

[positive 레버리지 효과]

2. 상업용부동산의 대출
1) 상업용부동산에 대한 대출심사
▐ 시장조사와 감정평가
- 대출자는 경제상황 분석, 시장조사, 하위시장에 대한 공실률, 임대시세 및 신축 건물 현황, 임차인의 기대수요 등에 관한 자료를 대출자에게 요구함
- 제3자에 의한 감정평가를 요구 : 채무불이행에 따른 여신 회수 여부 확인

▐ 차입자의 재무상황
- 대출자는 차입자의 재무제표를 요구함 -> 채무불이행 시 차입자의 상환능력을 고려함
- 대부분의 경우 대출자와 차입자 간에 비소구 조항을 둠 -> 비소구 조항이 있는 경우 대출자는 추가적인 대출수수료나 높은 금리를 요구함
* 비소구 조항(nonrecourse clause) : 부동산가격 하락으로 차입자가 채무불이행 시 부동산 차입자의 상환책임이 부동산으로만 한정됨
- 비소구 조항은 차입자의 입장에서는 put option의 기능임 : 부동산 가치가 대출 잔고보다 작다면 부동산을 대출자에게 전가(put)함
▐ LTV 비율
- 대출자는 일반적으로 대출금을 부동산 가치의 70% 이내로 요구함
▐ 부채부담능력비율(DCR)
- 대출자는 일반적으로 1.2배 이상의 DCR 비율을 요구함 : NOI가 20%까지 하락하더라도 대출자의 대손 손실 방지
- 대출자의 대출심사에서 DCR 비율과 LTV 비율은 중요한 지표임 : 대출금액 대비 부동산 가치의 예측 못한 하락과 부채부담능력의
저하에 따른 대손 위험에 대한 균형적인 고려가 필요함
▐ 조기상환 금지기간 및 조기상환 시의 위약금
- 조기상환 금지기간은 차입자로 하여금 일정기간(통상 7~10년)을 설정함
- 차입자의 조기상환이 이루어지는 경우 대출자는 조기상환수수료를 징구함
▐ 기타 대출조건
1 일정 면적을 상회하는 신규 임대계약에 대한 대출자의 승인권
2 기존 임대차 계약의 변경에 대한 대출자의 승인권
3 차입자는 정기적으로 부동산관리/현금흐름 상황 보고 의무
4 차입자는 매년 감정평가서를 제공 의무
5 차입자는 건물의 기능 등 하자 보완을 위한 자본적 지출을 대출자에게 통지
6 대출자는 부동산을 현장 방문하여 실사권을 가짐

2) 상업용부동산 대출의 다양한 유형
▐ 수익참여 대출
* 수익참여 대출 : 대출자는 대출의 낮은 계약금리를 받는 대신, 부동산이 생성하는 소득 또는 현금흐름에 참여하는 형태의 대출 -> 대출자의 수익률은 부동산 투자성과에 일부 의존함
* 부동산 투자자가 수익참여 대출을 하는 동기 : 대출자가 수익참여 대출을 하는 경우 초년도 또는 초기에 원리금 산환액의 지급이 없거나 작음 -> 초기 현금흐름의 개선으로 인해 차입자의 DCR 비율을 높일 수 있음

▐ 토지의 sale-leaseback
- 빌딩만을 담보로 차입하고, 토지에 대해서는 별도 차입 또는 리스하는 방식으로, 투자자가 토지를 소유하고 있다면 토지를 리스하는 조건으로 토지를 매각함
- 부동산 투자자 입장에서 토지의 sale-leaseback이 유리한 이유
1 토지에 대한 100% 자금조달 가능 -> 저당대출 상환 대신 리스료 지급
2 리스료 지급액에 대한 세금 공제 -> 저당대출 상환의 경우 이자지급분만 세금 공제
3 자본투입에 비해 감가상각의 효과가 커짐 -> 건물은 세법상 감가상각이 되지만 토지는 감가상각 되지 않음
4 리스만기에 토지를 재매수할 수 있는 옵션을 통해 토지 소유권 확보 가능
- sale-leaseback이 유리한지 여부는 리스료, 토지가격의 상승잠재력에 대한 기회비용 등을 고려해야 함
▐ 원금거치 대출
- 부동산 대출에서 원금분할상환을 일정기간(3~5년) 유예하는 구조의 대출로 월불입액은 지급이자로만 구성됨
- 대출자는 일반적으로 원금에 대한 분할 상환이 이루어지지 않으므로 위험을 감안하여 높은 대출금리를 요구함
▐ 복리 대출
- 특정기간 동안의 불입액이 이자지급 소요액보다 작게 구성되는 대출. negative amortization이 발생함(주택금융의 GPM과 유사)
▐ 지분전환 대출
- 대출자가 일정기간 경과 후에 부동산에 대한 전체 또는 일부의 지분을 매입할 수 있는 옵션(대출채권을 지분권으로 전환)을 갖는 대출. 대출+call option의 결합

3. 투자위험 분석
1) 민감도 분석법
* 민감도 분석법 : 투자분석의 각 단계별로 추정 및 가정한 각각의 변수들에 대한 위험의 정도를 고려하여 위험에 체계적으로 대응하고자 하는 분석방법
- 변수들의 조건(최악, 최선 등)을 달리하여 해당하는 투자의 결과를 예측함.

▐ 발생 가능한 복귀가격 변동에 대한 IRR의 민감도 분석 사례

▐ 기간 말 매각수익의 변화에 따르는 기대수익률 민감도 분석 사례
- 매각수익이 없을 경우의 IRR : 11.15%
- 매각수익(150,000,000원)이 있는 경우의 IRR : 12.68%
- 투자자의 요구수익률 : 11%
- 기간 말 매각수익이 투자 의사결정에 미치는 영향력은 작다는 것을 알 수 레버리지의 효과 있음

▐ 보유기간에 따른 기대수익률 민감도 분석 사례
5년 보유의 경우 NPV와 IRR이 모두 10년 보유할 경우에 비해 낮음. 보유기간이 늘면 IRR이 크게 증가
- 부동산 보유기간은 투자성과에 많은 비중을 차지

▐ 할인율과 환원이율의 민감도 분석 사례
- 환원이율 8%인 경우 할인율 1% 상승
NPV : 2,411원 -> 301원으로 급락함. 할인율이 투자성과 분석에 중요한 변수임
- 할인율 11% 가정, 최종 환원이율이 8%에서 9%로 상승
NPV : 2,411원 -> 1,528원으로 하락함. 환원이율이 투자성과 분석에 중요한 변수이나 할인율보다 상대적인 민감도가 낮음

2) IRR의 구성요소 분해법
* IRR 구성요소 분해법 : 내부수익률이란 NPV가 0이 될 때의 자본비용을 말한다. IRR구성요소 분해법은 부동산 투자 안에서 장래 발생이 예상되는 현금흐름을 원인별로 나누어서 분석하는 것이다.
- IRR의 구성요소에 따른 상대적인 수익률을 분할함으로써 수익률에서 각 요소가 차지하는 비중을 파악할 수 있다는 것이 장점이다.
- 투자자가 어느 수입의 발생이 수익률에 영향을 주는지 알 수 있도록 해준다.

▐ 다음 예는 현금흐름을 부동산 운영 현금흐름인 BTCF O 와 매각 현금흐름인 BTCF S 로 구분하여 제시함
예)
- 5년 보유기간의 IRR : 20.08%
- BTCF O 와 BTCF S 의 현재가치 합계 : $2,550,000
운영수입의 IRR 구성비중=805,035/2,550,000=31.6%
매각차익분의 IRR 구성비중=1,745,057/2,550,000=68.4%

[오피스빌딩에 대한 IRR 구성요소 분해법 사례]

예)
- A와 B는 각각 IRR이 10%로 동일함
- A투자안 현금흐름의 예상액 6%, B투자안 보유기간 후에 매매차익이 4%를 차지함
-> A투자안 선택이 유리함(위험도가 낮기 때문)

이 기사는 2013년 07월 23일 15:53 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

레버리지상장지수펀드(ETF)가 최근 같이 변동성이 높은 장세에서는 큰 손실을 보는 것으로 분석됐다. 기초자산에 해당하는 지수가 등락을 거듭해 제자리로 복귀해도 수익률은 떨어지는 구조적 한계로 인한 것이다. 이는 레버리지를 일으키면서 지수 등락을 상하 비대칭적으로 수익률에 반영하기 때문에 발생하는 문제다. 채권 금리의 복리효과와 정반대인 '음의 복리효과'에 의한 것이다. 지수가 꾸준히 오르기만 하지 않는 이상 장기 투자에는 적절하지 않은 상품이라는 지적이다.

◇레버리지ETF 수익률 모두 빨간 불. 레버리지 감안해도 일반ETF 수익률보다 더 훼손

레버리지ETF는 삼성자산운용이 가장 먼저 도입했다. '삼성코덱스200증권ETF'를 모태로 한 '삼성KODEX레버리지증권ETF'. 2010년 2월 설정된 이후 순자산만 3조2477억 원에 달한다.

다른 레버리지ETF도 별반 다르지 않다. 삼성자산운용 레버리지의 효과 다음으로 출시한(2010년4월6일) 'KB KStar레버리지증권ETF' 역시 설정 이후 마이너스 5.92%를 기록하며 저조한 성적을 내고 있다. 거의 전기간 수익률에서 마이너스다. 나머지 '미래에셋TIGER레버리지증권ETF'와 '한국투자KINDEX레버리지증권ETF' 역시 1년 이내 보합 내지는 손실을 보고 있다. 국내 레버리지ETF는 모두 기초지수로 코스피200을 사용하고 있다.

이는 코스피200을 기초자산으로 하는 일반 ETF 수익률보다 훨씬 더 나쁘다. 일반 ETF인 '삼성KODEX200증권ETF'의 1개월과 3개월 수익률이 -1.69%, -1.99%이고 삼성KODEX레버리지ETF의 경우 -3.95%, -5.58%이다. 레버리지ETF의 수수료가 더 비싸다는 점을 감안해도 손실 정도가 두배 이상을 훨씬 웃돌고 있다. 다른 자산운용사들의 일반ETF와 레버리지ETF의 수익률 역시 큰 차이가 없다.

◇지수 등락, 수익률에 비대칭 반영 '음의 복리효과'.."장기투자 안돼"

수수료 효과를 감안한다 하더라도 레버리지ETF의 손실률이 일반ETF보다 훨씬 큰 것은 상품 자체의 구조적 한계에 기인한 것이다. 기초자산으로 활용하는 코스피200지수가 등락을 많이 할수록 수익률이 심하게 훼손되는 구조이기 때문이다. 코스피200 지수가 내릴때와 오를 때 비대칭적으로 수익률에 반영된다.

코스피200 지수가 200이고 ETF의 가격이 1만 원인 레버리지ETF를 가정해보자. 지수가 25% 하락해 150이 되면 ETF 가격은 그 두배인 50% 하락한 5000원이 된다. 다음날 지수가 다시 25% 상승해 제자리인 200으로 돌아오더라도 5000원의 50%인 2500원만 오르게 된다. 기초자산인 코스피200 지수 수익률은 제로인데 레버리지ETF의 가격은 7500원, 수익률은 마이너스 25%가 되는 것이다. 지수 하락으로 모수인 레버리지ETF의 가격이 줄어들기 때문에 생기는 '음의 복리효과'의 대표적인 현상이다.

공원배 현대증권 연구원은 "레버리지ETF 수익률을 이해할때 주의해야할 것은 추종지수 기간수익률이 아닌 일간수익률에 연동돼 추종지수의 기간수익률과 ETF 수익률 사이에 괴리가 있을 수 있다는 점"이라고 설명했다.

실제로 지난해 7월19일 코스피200 지수는 240.44이고 올해 7월19일은 242.03으로 소폭 오른 상황이다. 때문에 대부분 운용사들의 코스피200 기초지수 ETF는 2% 내외의 수익률을 보이고 있다. 반면 레버리지ETF는 0%대, 삼성코덱스레버리지의 경우 마이너스 수익을 기록하고 있다.

특히 1년 이내 레버리지ETF의 수익률이 일반ETF 대비 크게 훼손된 점이 레버리지ETF의 태생적 한계로 인한 것으로 풀이된다. 때문에 레버리지ETF는 방향성에 대한 베팅으로 단기 투자에 적합하지, 지수의 등락이 필수적인 장기투자에는 최악이라는 평가다.

자산운용사 관계자는 "레버리지ETF를 적립식 등 장기투자로 하면 앉아서 돈을 까먹는 꼴"이라며 "단기 투자에 적합한 상품"이라고 설명했다.

창녕부동산 남지읍 명가공인중개사사무소

요즘같이 경기가 그다지 좋지 않은 상황에서는 주식이든 부동산이든 간에 마땅한 투자처를 찾기도 어려워 진 상태이다 보니 사람들이 빚을 내서 투자를 하는 경우가 많이 줄어 들긴 하였으나 순수 자기자본이 부족할 경우에는 타인자본을 끌여들여 자기자본의 수익률을 극대화 시킬 수도 있습니다.

과거 부동산 경기가 한창 좋을 때에는 좀 무리를 해서 은행으로 부터 돈을 빌려서 집을 사거나 혹은 전세를 끼고 집을 사더라도 불과 1~2년만 지나면 빌린돈과 이자를 모두 갚고도 자기자본의 몇배가 넘는 수익을 거두어 들였던 경우도 있긴 했었으니까요.

■ 지렛대효과(레버리지효과, leverage effect)의 이해

지렛대의 길이를 돈에 비유를 하고 들어올릴 물건이 레버리지의 효과 수익이라고 한다면 돈이 많으면 많을 수록 들어 올릴 수 있는 수익도 더 많아진다는 것이 바로 지렛대효과라고 할 수가 있습니다.

즉 내 돈이 1억이 있어서 1억만 투자를 해서 10%의 수익을 올리면 천만원 밖에는 못벌지만 타인자본 2억을 빌려서 10%의 수익을 내면 3천만원이 되는데 이자비용을 지불하고도 순수 내돈만 가지고 투자를 한 효과보다 좋았다고 한다면 정의 레버리지효과라고 하는 것이구요.

하지만 반대로 지렛대효과 (레버리지효과)가 꼭 좋은 것만은 아닙니다.

경기가 나쁘거나 투자를 잘 못할 경우에는 이자와 원금상환의 위험을 통시에 증가시키기도 하니까요.

결국 사업은 내돈 뿐만 아니라 남의 돈을 가져다가 얼마나 잘 운용을 하느냐에 달려 있지 않나 합니다.

돈 잘버시는 분들은 자기돈이 많으면서도 남으돈 끌어다 쓰시는거 보면 결국 더큰 돈을 벌기 위해서 레버리지효과를 누리기 위함이 아닐까 합니다.

지분수익률 즉 순수 자기자본만을 투자해서 얻을 수 있는 수익률을 공식으로 표현을 해 보면 아래와 같습니다.

아래의 공식에 따라서 지렛대효과의 +-를 확인해 볼 수가 있습니다.

지분수익률( 순수자기자본수익율) = 지분수익(순수자기자본투자수익)/지분투자액( 순수자기자본투자액)

참고로 순수자기자본수자수익은 총투자금액을 통한 순수익에서 이자지급비용을 뺀 금액입니다.

따라서 아래와 같은 결과에 따라서 정, 부의 지렛대효과를 이야기 해 볼 수가 있습니다.

(1) 정의 지렛대효과 : 지분수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률

저당수익률이 어떤 것인지를 잘 모를 수도 있을 듯 하여 추가적으로 설명을 드리자면 저당수익률은 이자비용이라고 생각하시면 됩니다. 이상 지렛대효과 (레버리지효과)에 대해서 간락하게 설명을 드렸습니다.

미국,국내 주식 레버리지뜻, 10배 투자 성공방법

미국과 국내 주식투자 할 때 레버리지를 통해서 10배 수익을 만드는 성공적인 투자방법이 있습니다. 우선 주식 레버리지 뜻이 무엇일까요? 요약하자면, 주식 레버리지는 같은 금액으로 더 큰 투자를 할 수있는 방법을 말합니다. 이를 통해 가격 변동을 레버리지의 효과 더 잘 활용할 수 있습니다. 그러나 레버리지는 어떻게 작동하며 레버리지로 거래 할 때의 위험을 잘 알고 있어야 합니다.

주식 레버리지

주식 레버리지란?

투자 할 때 언제든지 레버리지를 사용할 수 있습니다. 레버리지는 항상 비율로 표시됩니다 (예 : 1:30). 레버리지가 1:30이면 $ 1,000 만 투자하여 $ 30.000로 거래 할 수 있습니다. 레버리지를 사용하면 더 큰 거래를 열 수 있습니다.

주식 레버리지로 어디에서 거래 할 수 있습니까?

많은 중개인이 레버리지 적용 가능성을 제공합니다. 일반적으로 CFD 는 레버리지로 거래하는 데 사용됩니다. 계좌에 예치 한 것보다 더 많은 금액으로 거래하여 레버리지를 쉽게 적용 할 수 있습니다. 어떤 브로커가 레버리지로 거래를 제공하는지 알고 싶으십니까? 귀하에게 가장 적합한 파티를 나열했습니다.

주식 레버리지의 효과 : 몇 가지 예

레버리지를 적용하면 잠재적 인 이익과 손실이 크게 증가합니다. $ 10에 주식을 구입하면 다음과 같은 결과를 얻을 수 있습니다.

  • $ 1가 증가하면 $ 1의 수익을 얻습니다.
  • 주식이 $ 1 하락하면 $ 1의 손실을 얻게됩니다.

1:10 레버리지를 적용하면 다른 결과를 얻을 수 있습니다.

  • $ 1가 증가하면 $ 10의 수익을 얻을 수 있습니다.
  • 주가가 $ 1 하락하면 $ 10의 손실을 얻게됩니다.

이 기사의 뒷부분에서보다 포괄적 인 예제를 사용하여 레버리지가 어떻게 작동하는지 보여줄 것입니다.

주식 레버리지는 어떻게 작동합니까?

온라인 브로커와 함께 레버리지를 사용할 수 있습니다. 여기 에서 레버리지로 주식을 거래 할 수있는 온라인 브로커의 개요를 볼 수 있습니다. 계좌 개설 후 바로 레버리지를 사용할 수 있습니다. 계좌에 예치 한 것보다 더 많은 돈을 투자하여 레버리지를 적용합니다. 그러나 투자 계정 내에서 레버리지는 어떻게 처리됩니까?

레버리지는 대출과 레버리지의 효과 비교할 수 있습니다. 브로커는 구매 가격의 많은 부분을 자금을 조달하며 개시 가격과 마감 가격의 차이는 결국 귀하의 계정 잔액에 정산됩니다. 당신은 주식의 소유자가 아닙니다. 브로커는 구매와 판매를 모두 처리합니다. CFD를 거래 할 때 주식 의 소유자가 아니기 때문에 다른 책임이 없습니다.

주식 레버리지로 거래하는 예

이 예에서는 거래 계좌에 $ 1000가 있다고 가정합니다. 이 금액에 대해 10 달러의 가격으로 주식을 매수하기로 결정했습니다. 가격은 낮 동안 상승하고 가격이 $ 12에 도달하면 포지션을 다시 청산합니다. 레버리지가 있거나없는 이러한 투자의 결과는 무엇입니까?

레버리지없이 : 가격이 $ 2 상승했고 $ 1000에 100 주를 살 수 있습니다. 이 100주는 가치가 $ 2만큼 증가했습니다. 이 경우 총 수익은 $ 200 또는 20 %입니다.

레버리지 사용 : 투자에 1:10의 레버리지를 적용하기로 결정합니다. 이제 $ 10,000에 주식을 구입할 수 있습니다. 1000 주에 거래를 열 수 있습니다. 이 주식의 가치는 $ 2만큼 증가했습니다. 이 경우 총 이익은 $ 2000 또는 200 %입니다.

보시다시피이 경우 레버리지를 사용하여 더 큰 수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 반대 방향으로도 같은 일이 일어날 수 있음을 기억하십시오. 가격이 하락했다면 레버리지를 적용 할 때 손실이 더 커졌을 것입니다!

높은 주식 레버리지의 이점

레버리지의 큰 장점은 적은 돈으로 더 큰 투자를 할 수 있다는 것입니다. 거래 계좌에서 거래의 전체 가치를 가질 필요는 없습니다.

레버리지의 두 번째 장점은 작은 가격 변동에 대한 추측이 더 쉽다는 것입니다. 레버리지를 사용하면 약간의 가격 인상으로 더 많은 돈을 벌 수 있습니다. 이것은 적극적인 거래를 더 흥미롭게 만듭니다.

주식 레버리지를 위한 금융 비용 활용

레버리지를 사용하려면 항상 수수료를 지불해야합니다. 이러한 비용은 자금 조달 비용의 형태로 계산됩니다. 브로커는 레버리지를 적용 할 때 투자의 상당 부분에 자금을 지원합니다. 이 금액에 대해이자를 지불해야합니다. 레버리지에 대해 지불해야하는이자 금액은 중개인 및 투자 상품에 따라 다를 수 있습니다.

따라서 레버리지로 투자하는 것은 단기 투자에만 매력적입니다. 장기 투자를 원하십니까? 그런 다음 주식 을 구입 하고 더 오래 보유하는 것이 더 현명합니다 .

주식 레버리지를 사용할 때주의하십시오!

레버리지가 높을수록 위험도 높아집니다. 레버리지를 사용하면 레버리지가없는 것보다 더 빨리 손실이 증가합니다. 레버리지 효과는 두 가지 방식으로 작동합니다. 따라서 레버리지를 책임감있게 사용해야합니다.레버리지의 효과

방금 거래를 시작하면 높은 레버리지를 사용하지 않는 것이 좋습니다. 거래로 돈을 버는 방법을 이해 한 경우에만 레버리지 적용을 시작하는 것이 현명합니다. 이 강력한 도구를 올바르게 사용하면 수익을 엄청나게 높일 수 있습니다!

레버리지를 사용하려면 계정에 충분한 돈이 있어야합니다. 브로커는 귀하의 레버리지의 효과 거래 포지션을 유지하기 위해 귀하의 계좌에 필요한 금액을 나타내는 유지 증거금을 적용합니다. 귀하의 계좌에있는 금액이 더 이상 귀하의 포지션을 유지하기에 충분하지 않으면 마진 콜을 받게됩니다. 이로 인해 전체 투자가 손실 될 수 있습니다!

빌린 자본은 어디에서 오는가? 잠재적으로 모든 출처에서 그러나이 기사에서는 증권 마진 대출, 선물 상품 (예 : 주가 지수 또는 단일 주식 선물 ) 및 콜 옵션의 세 가지 일반적인 출처를 비교 합니다. 이러한 형태의 자본은 중개 계좌가있는 거의 모든 투자자가 사용할 수 있습니다. 대안을 이해하는 것이 올바른 레버리지 투자를 구축하는 첫 번째 단계이므로 포트폴리오에서 사용할 레버리지 유형을 결정하는 방법에 대해 자세히 알아보십시오.

불안한 증시에 ‘인버스’ 주목…인버스·레버리지 투자 유의할 점은?

불안한 증시에

금리 인상, 인플레이션 우려, 불안한 국제 정세까지 여러 악재가 겹치면서 국내외 증시 변동성은 계속해서 커지고 있습니다. 급등락을 반복하는 롤러코스터 증시 속에서 최근 변동성에 베팅하는 ‘인버스’, ‘레버리지’ 투자가 주목받고 있는데요. 오늘은 삼성자산운용과 함께 인버스, 레버리지 투자의 개념과 투자 시 유의할 점에 대해 알아보겠습니다.

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| ‘변동성에 베팅’…인버스·레버리지 ETF 투자 증가

최근의 주식시장을 한 마디로 표현하는 키워드는 바로 ‘변동성’이라고 할 수 있습니다. 실제로 지난달 코스피의 ‘역사적 변동성’이 11개월 만에 최고 수준을 보이기도 했습니다. 역사적 변동성이란 최근 20거래일간 코스피200 일간 등락률의 표준편차를 연율화한 수치인데요. 금융정보업체 인포맥스에 따르면 지난 2월 17일 코스피 역사적 변동성은 23.46으로 지난해 3월 24일(23.68) 이후 최고 수준을 기록했다고 합니다. 또 이른바 ‘공포지수’라고 불리는 코스피200 변동성지수(VKOSPI)가 상승하는 등 증시가 불안정한 국면을 이어가고 있습니다.

이렇게 증시 변동성이 커지면서 변동성에 베팅하는 개인투자자들도 크게 늘었습니다. 한국거래소 자료에 따르면, 지난 2월 16일에서 2월 23일 사이 국내에서 개인이 가장 많이 순매수한 ETF는 이른바 ‘곱버스’라 불리는 KODEX 200선물인버스2X였는데요. 거래 대금은 무려 3조 5,560억을 기록했습니다. 뒤이어 코스피200의 하루 등락률을 2배로 추종하는 KODEX 레버리지가 개인 ETF 순매수 2위에 오르기도 했습니다. 지난해 성장주 ETF 위주로 투자하던 개인이 올해 들어서는 단기 변동성에 베팅하는 인버스·레버리지 ETF로 몰리고 있는 것입니다.

해외 주식에 투자하는 서학개미들 사이에서도 레버리지 ETF 투자 열기가 뜨거운데요. 그 중에서도 지수의 일간 상승(하락)률의 2배 수익(손실)을 올리는 레버리지보다 한층 더 하이리스크·하이리턴의 3배 레버리지 ETF에 많은 관심을 보이고 있습니다. 한국증권예탁결제원에 따르면 올해 1월 3일부터 2월 16일까지 서학개미가 가장 많이 순매수한 종목 상위 10개 중 4개가 3배 레버리지 상품이었습니다. 증시 변동성 확대 가능성에 앞으로도 인버스와 레버리지 상품에 대한 개인투자자의 관심은 계속 이어질 것으로 보입니다.

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| 인버스·곱버스·레버리지 ETF 투자란?

그렇다면 인버스와 곱버스, 그리고 레버리지 ETF란 어떤 방식의 투자인지 기본적인 내용부터 살펴보겠습니다. 먼저 ETF란 여러 종목을 담고 있는 인덱스펀드를 주식처럼 거래소에서 거래할 수 있는 상품인데요. 다양한 ETF 상품 종류 중 가장 대표적인 테마가 바로 지수 추종 ETF입니다. 말 그대로 지수에 연동하여 수익률이 결정되는 ETF로, 지수를 따라가느냐 역행하느냐에 따라 레버리지, 인버스, 곱버스 등으로 나뉩니다. 그리고 코스피, 코스닥, 나스닥 등 증시 주요 지수뿐만 아니라 미국 달러, 금, 유가, 구리, 니켈 등 모든 지수에는 하락에 투자하는 인버스 투자 상품이 존재합니다.

구체적으로 하나씩 살펴보면 먼저 ‘인버스(Inverse) ETF’는 지수 하락에 투자하는 것입니다. 추종하는 지수와 수익률이 반대로 움직인다고 해석하면 되는데요. 추종하는 지수가 떨어질수록 수익률은 올라가는 구조이기 때문에 인버스 ETF에 투자한다는 것은 앞으로 지수가 하락할 것을 예상해서 투자하는 것이라고 할 수 있습니다. 예를 들어 ‘KODEX 200’ 상품은 코스피 지수가 상승하면 수익을 얻지만 ‘KODEX 인버스’ 상품은 지수가 하락할 때 수익을 얻게 됩니다.(지수가 상승하면 손실을 봅니다.) 코로나19 팬데믹 초기에 주가 하락을 예상하고 인버스에 투자했던 사람들이 많은 수익을 내기도 했습니다.

같은 인버스 상품이지만 뒤에 2X나 3X가 붙어있는 상품이 있습니다. 2X가 붙어 있으면 ‘곱버스 ETF’로 인버스를 2배로 추종하는 상품입니다. 일간 지수 하락률의 2배를 수익률로 제공합니다. 1% 떨어지면 2%를 벌게 되는 것이죠. 지수가 하락하면 그 하락분의 2배로 수익률이 올라가고 지수가 상승하면 2배로 수익률이 내려가기 때문에 하이리스크·하이리턴 상품이라고 할 수 있습니다. 높은 수익률을 기대하는 만큼 위험이 크기도 합니다. 3X가 붙어 있는 상품은 변동성이 3배로 움직입니다.

인버스·곱버스가 지수 하락에 투자하는 것이라면 레버리지 ETF는 지수 상승에 베팅하되 2배수로 지수를 추종하는 상품입니다. 일간 지수 상승률을 2배로 따라가기 때문에 지수가 1% 상승하면 2%의 수익을 얻고 지수가 2% 하락하면 4%의 손해를 보는 구조입니다. 곱버스와 반대 개념으로 이해하면 쉽습니다.

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| 인버스·레버리지 ETF 투자 시 주의사항

보통 실패하지 않는 주식 투자에 대해 이야기할 때 장기투자가 유리하다고들 합니다. 일반적으로 시장은 장기 우상향하기 때문인데요. 장기적으로 주식시장이 성장한다고 했을 때 레버리지 상품의 경우 장기투자로 가져가면 결국은 수익을 내지 않을까 생각하기 쉽지만 상승과 하락을 반복하는 박스권 장세에서는 기대한 결과를 얻기 어렵습니다. 상승과 하락이 지속적으로 반복되다 보면 레버리지 상품 역시 손해를 피할 수 없기 때문입니다.

이는 기본적으로 인버스, 레버리지 ETF가 기초지수 기간 수익률의 배수가 아니라 일간 수익률의 배수를 추종한다는 점에 기초합니다. 예를 들어 한 달간 코스피200 지수가 10% 올랐다고 해서 코스피200 지수 추종 레버리지 상품의 동 기간 수익률이 20%가 되는 것은 아닙니다. 지수가 한 달전체로 볼 때는 10% 올랐어도 그 중에 15일은 지수가 조금이라도 하락했었다면 그 일간 지수 하락률의 2배씩 수익률이 하락했을 테니까요.

인버스, 레버리지 ETF는 단기 투자에 적합합니다. 음의 복리효과 때문인데요. 수익이 거듭 쌓이면 복리효과로 큰 금액이 되는 것처럼 손실에도 ‘음의 복리효과’가 적용돼 큰 손해를 불러올 수 있습니다. 손실이 쌓이다 보면 다시 원금을 회복하기 위해 필요한 수익률은 점점 증가하는 침식 효과가 나타나는데요. 이러한 이유로 인버스, 레버리지 ETF는 횡보하는 장에서 오래 가지고 있으면 손해를 보기 쉽고 단기투자에 적합하다고 할 수 있습니다. 주가 상승 또는 하락에 대한 강한 확신이 있는 기간에 대해서만 짧게 투자하는 전략이 필요합니다. 변동성이 큰 장세에서 인버스와 레버리지를 오가며 방향을 잘못 잡고 투자할 경우 손실이 크게 늘어날 수 있기 때문에 빠른 판단이 중요하다는 점을 명심해야 합니다.

지금까지 삼성자산운용과 함께 인버스·레버리지 투자에 대해 알아봤습니다. 이렇게 방향성에 투자하는 상품들이 높은 수익률을 나타내는 것을 보다 보면 수익에 대한 욕심이 생길 수 있는데요. 높은 수익률의 뒤에는 그만큼 큰 리스크도 존재한다는 사실을 늘 기억하고, 평소 자신의 투자 성향과 계획에 맞게 흔들리지 않고 중심을 잡는 것이 요즘같이 변동성이 큰 시장에서는 무엇보다 중요하다는 점 잊지 마세요.

ㅇ 상품개요

KODEX 레버리지, KODEX 200선물인버스2X

투자위험등급 : 1등급(매우높은위험)

총보수 : 연 0.64%

※ 증권거래비용, 기타 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

ㅇ 투자자는 집합투자증권에 대하여 금융상품판매업자로부터 충분한 설명을 받을 권리가 있으며, 투자 전 (간이)투자설명서 및 집합투자규약을 반드시 읽어보시기 바랍니다.
ㅇ 집합투자증권은 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않습니다.
ㅇ 집합투자증권은 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락 등에 따라 투자원금의 손실(0~100%)이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속됩니다.
ㅇ 증권거래비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.
ㅇ 레버리지펀드는 투자원금 손실이 크게 확대될 수 있습니다. 레버리지펀드(2배, 인버스, 인버스 2배)의 기간 수익률은 추종하는 기초자산(지수)의 일간 수익률과 차이가 발생할 수 있습니다.
ㅇ 인버스펀드는 지수를 역(逆)으로 추적하여 상승장에서 손실이 발생할 수 있습니다.


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